中國消費者報報道(記者孫蔚)自2017年“317調控”后，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊，剛需釋放受阻。除了政策面的壓力，2019年二手房還面臨大量限競新房的分流。那么2019北京二手房價到底跌沒跌?客戶和業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了怎樣的變化?基于最一線的市場指標，貝殼研究院從6個維度還原了最真實的2019年北京二手房市場。
成交：月均成交腰斬
2017年這輪調控前，北京二手房月均成交2.1萬套，調控后月均1.1萬套。2019年全市二手房網(wǎng)簽量14.5萬套，同比2018年下滑5.5%。調控后的三年北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。
北京全市二手房成交量(套)
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
房價：由單邊漲到震蕩穩(wěn)，累計跌幅超過10%
不同于調控前房價一路上漲，調控后成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌，2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平放米，較調控當月歷史峰值下跌12%，且2019年末北京房價不再是內(nèi)地第一。
圖：北京二手房成交均價(元/平)走勢
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
區(qū)域表現(xiàn)：價格表現(xiàn)回歸價值，核心區(qū)房價堅挺
在調控前的市場上行期，外圍城區(qū)如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調控后，中心城區(qū)表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年一季度比，2019年四季度西城區(qū)跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小，而外圍城區(qū)跌幅靠前。
圖：北京各城區(qū)2019Q4二手房成交均價較2017Q1累計變動
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
買房者：從“永遠漲”到“再等等”
高壓政策下房價下跌，購房者陷入觀望。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調控后成交周期持續(xù)拉長至三個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。
購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。
賣房者：從“一夜?jié)q價20萬元”到“不好賣”
購房者的觀望導致市場上可售房源積壓，業(yè)主賣房難度加大。2019年底北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_18.5個月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調報價，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套，而成交房源均價為500萬元/套，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價近20萬元?；仡櫿{控前夜“賣家報價728萬元，買家從7點砍價到夜里11點，745萬元成交”，買賣雙方的位置發(fā)生了互換。
換房者：從“手中有房，再換不愁”到“換不動”
調控后“雙認”重壓下，換房者負重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達50%，而調控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換的越來越差。2019年換房后套均面積擴大16.6平方米，比調控前19平方米左右的水平有所縮小?？梢?ldquo;換房不僅難、還換得小”。
貝殼研究院分析師表示，2020年市場預期平穩(wěn)，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預計2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬元套左右，價格波動在5%以內(nèi)。
