銷售回款是房企最重要的資金來源。最近一段時期，多地商品房預售資金監(jiān)管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢性政策。加強預售資金監(jiān)管極具信號意義，疫情影響疊加“三道紅線”約束，房企回款壓力、財務壓力與日俱增，樓盤爛尾風險明顯攀升，進一步加強預售資金監(jiān)管能夠防止預售資金被挪用，確保項目建設進度，維護業(yè)主的合法權益。此舉關乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，無疑會成為監(jiān)管部門關注的焦點和2021年工作重點。
早在2010年，住建部曾出臺通知要求監(jiān)管房企預售資金，此后各省市也陸續(xù)出臺相關制度。但是因為政策力度和監(jiān)管執(zhí)行均較為寬松，房企挪用預售資金逐漸成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。尤其個別房企資金鏈斷裂后，擅自挪用預售資金，停工、爛尾現(xiàn)象接踵而至，購房者的權益無法得到保障。
比如，2020年初深陷資金鏈危機的泰禾集團旗下項目北京院子二期，因預售項目資金被挪用致項目停工，業(yè)主們何時入住遙遙無期，監(jiān)管層多次要求其整改并暫停了項目網(wǎng)簽。同樣的事情也發(fā)生在四川德陽，2020年10月，開發(fā)商中迪國際惡意透支監(jiān)管資金并挪作他用，導致沒有足夠資金修建剩余樓盤，工程已停工數(shù)月。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年以來已有至少25個省市出臺了加強預售資金監(jiān)管的相關政策或實施細則，且內(nèi)容主要集中于專戶專存、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制四個方面。具體來看：一是要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶;二是要求開發(fā)商與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議;三是對信用資質不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;四是在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。
各地均要求房企的預售款全部進入專戶，此后根據(jù)工程進度，動態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿足項目工程建設所需金額為目標，為房企預售證金額的10%-40%不等，并且在實際執(zhí)行上“因企施策”，根據(jù)企業(yè)的誠信等級進行調(diào)整。
此次預售資金監(jiān)管加碼，實際是針對政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的具體問題有針對性地 “打補丁”，旨在維護購房者權益，防范市場風險，推動行業(yè)長遠健康發(fā)展。
毫無疑問，在融資監(jiān)管歷史最嚴背景下的預售資金監(jiān)管收緊，即便只是部分資金監(jiān)管，也會對房企的資金周轉產(chǎn)生影響。對于中小房企而言，對項目回款的依賴度更高，日常經(jīng)營更需要銷售回款的支持，資金被嚴控之后，融資或將面臨困境，無競爭力的房企將會加速退出，行業(yè)分化加劇。
顯然，強監(jiān)管已成為大勢所趨，未來政策端對企業(yè)監(jiān)管的精細化程度將逐漸上升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，政策基調(diào)轉“穩(wěn)”，行業(yè)由“增量”轉向“提質”已是必然趨勢。新的市場形勢倒逼企業(yè)必須更加注重產(chǎn)品質量，提高運營管控能力，只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品力，保證項目按質交付，未來才可能在市場謀取一席之地。
（中國消費者報 孫蔚）
