中國消費者報報道（記者孫蔚）“交了一年房租，才住了3個月就被二房東趕了出來，中介還卷款跑路了。維權折騰了大半年，錢還是沒追回來?！闭f起3年前在北京的租房遭遇，小林至今仍心有余悸。小林的經(jīng)歷并非個例。長期以來，“黑中介”橫行、“假房源”泛濫、房東隨意漲租趕人、租房合同暗藏陷阱等行業(yè)亂象，一直飽受詬病。
7月21日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式公布，并將于9月15日起正式施行。作為我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》的出臺被業(yè)內(nèi)視為“租房市場的里程碑事件”。它不僅為解決行業(yè)長期存在的痛點問題提供了法律依據(jù)，更對完善“租購并舉”住房制度、推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有深遠意義。
租戶之痛凸顯行業(yè)亂象
住房租賃市場的亂象一直是社會關注的焦點。貝殼研究院2024年發(fā)布的《中國住房租賃市場年度報告》顯示，超60%的租戶遭遇過合同糾紛，38%的租戶經(jīng)歷過房東臨時解約，27%的租戶曾被中介亂收費困擾，15%的租戶遇到過租金貸陷阱。
“剛簽合同時中介說是‘押一付一’，后來才發(fā)現(xiàn)我被偷偷辦理了租金貸，每個月要多還貸款200元?！痹诒本┳夥康耐鹾聘嬖V記者，當他想退租時，中介以貸款違約為由扣光了他付的押金。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會副會長兼秘書長趙慶祥對記者表示，出現(xiàn)這些亂象的根源在于“三缺”：缺統(tǒng)一的合同規(guī)范、缺有效的監(jiān)管機制、缺明確的法律責任?！白鈶粼谑袌鲋刑幱谌鮿莸匚唬S權成本高、舉證難，很多人只能自認倒霉，這既損害了租戶權益，也制約了租賃市場的健康發(fā)展。”趙慶祥說。
《條例》的正式出臺，從租賃雙方權利義務、中介服務規(guī)范、監(jiān)管機制等方面作出全面規(guī)定，其中多項條款直指行業(yè)頑疾，為規(guī)范住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，標志著我國住房租賃管理體系進一步完善。
提升市場管理規(guī)范水平
租金與押金管理是《條例》的重點之一。記者了解到，針對“長收短付”“卷款跑路”等問題，《條例》明確要求，住房租賃企業(yè)收取租金周期不得超過3個月，收取押金不得超過1個月租金；企業(yè)需在專用賬戶存儲租金，實行專款專用，不得挪用；未經(jīng)租戶書面同意，企業(yè)不得為其辦理租金分期貸款。
在房屋質(zhì)量與合同規(guī)范方面，《條例》要求出租住房必須符合安全、衛(wèi)生、環(huán)保標準，明確禁止出租甲醛超標房、群租房等不符合安全條件的房屋；推行住房租賃合同示范文本，禁止設置“霸王條款”，明確雙方違約責任。
“這一條款掐住了‘高收低租、長收短付’的命門。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對記者表示，“《條例》通過對居住空間和押金約定的明確規(guī)定，可以有效保障租戶的合法權益，降低承租人的押金損失風險。”
“以前合同里全是‘乙方不得’，現(xiàn)在示范文本詳細列出了房東的維修責任、解約條件，連家具損壞賠償標準都寫得清清楚楚?！睆氖路煞盏穆蓭煆埛f對記者表示，“合同示范文本的推廣將大幅減少糾紛，租戶不用再擔心‘簽字即入坑’。”
針對中介服務亂象，《條例》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得賺取租金差價，不得發(fā)布虛假房源信息，從業(yè)人員需實名執(zhí)業(yè)；若中介隱瞞房屋瑕疵導致租戶受損，需承擔連帶賠償責任。
“那些靠套路生存的‘黑中介’會被淘汰，合規(guī)企業(yè)才能贏得市場?！?8安居客研究院院長張波對記者表示，《條例》的實施對住房租賃市場現(xiàn)存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題，將起到較大的遏制作用?！稐l例》對發(fā)布虛假或者誤導性房源信息提出了嚴禁性要求，并要求對房源查驗等方面進行源頭管理，加之對于發(fā)布虛假或誤導性房源信息等情況明確了相應的處罰，這些都將有助于減少虛假房源的出現(xiàn)。
完善“租購并舉”制度
《條例》發(fā)布的意義不僅僅在于規(guī)范市場，更在于踐行“住有所居”的民生承諾。中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強對記者表示：“住房制度的核心是‘保障基本、滿足多樣’，租賃市場是解決新市民、青年人住房問題的主渠道，《條例》的出臺讓‘租房也能有尊嚴’成為現(xiàn)實?！?/p>
趙慶祥認為，《條例》的意義遠超租賃市場本身：“它是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。通過規(guī)范租賃市場，能‘租購并舉’，減少對‘炒房’的依賴，讓住房回歸居住屬性，對穩(wěn)房價、穩(wěn)預期、防風險都具有重要作用?！?/p>
《條例》的實施也將給住房租賃市場帶來深層次變革。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部測算，《條例》實施后，住房租賃企業(yè)的合規(guī)成本將平均增加15%—20%，但長期來看，行業(yè)集中度將顯著提升，預計3年內(nèi)，頭部50家企業(yè)市場份額將從目前的12%提升至30%以上。
張波分析認為，《條例》將推動租賃市場進入“機構化運營、品質(zhì)化升級、金融化助力”的新階段。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點城市租金房價比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報率接近銀行5年定存利率，大量長期資本正在不斷涌入。未來5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結構、提升運營效率的企業(yè)將成為租賃市場主導者。
曹晶晶認為，從市場化、專業(yè)化的政策導向來看，長租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展，將有助于促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。
“《條例》實施后，租賃住房供給將形成‘政府保障+市場主體’雙軌制?！稐l例》支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。一方面保障性租賃住房可以通過收購存量商品房、‘非居改租’等方式快速擴容，另一方面，市場化主體將通過長租社區(qū)開發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)市場主導地位?！睆埐▽τ浾弑硎荆岸唐诳?，部分企業(yè)可能退出市場，但長期將形成‘租戶安心、房東省心、企業(yè)用心’的良性循環(huán)。這正是構建‘租購并舉’住房制度的基礎?！?/p>
