編者按 《中華人民共和國民法典》是民事權利的宣言書、保障書，它關系到物權、人格權、財產權，涉及衣食住行、生老病死，與我們每個人的日常生活息息相關。
即將于2021年1月1日正式實施的 《民法典》一經頒布，便聚焦了法律界人士和普通消費者的關注，寄望于它將改寫各行各業(yè)原有的規(guī)范和秩序，特別是與消費者權益休戚相關的行業(yè)，如物業(yè)服務、高風險休閑活動、個人隱私保護等領域一直困擾消費者的熱點和糾紛難點，從而使消費者的權益都更加清晰，侵權責任認定都更加明確。
從本期起，我們結合各行業(yè)的熱點和消費糾紛難點問題，以案說法對《民法典》加以分析解讀，讓消費者充分認識到：《民法典》就在您身邊。
中國消費者報報道（記者孫蔚）從去年下半年以來，江西省宜春市天沐溫泉谷小區(qū)就出現了一樁怪事：物業(yè)公司一次次地以律師名義向業(yè)主們催繳物業(yè)費，而業(yè)主委員會則不斷提醒業(yè)主，暫不繳納物業(yè)費以防被騙。這是怎么回事?記者對此事進行了調查。
物業(yè)公司拒不退出
據宜春市天沐溫泉谷小區(qū)業(yè)委會主任唐先生向記者介紹，作為一個旅游度假型社區(qū)，天沐溫泉谷小區(qū)2700多戶購房者來自全國各地，常年平均入住率僅5%左右。自2018年3月起，小區(qū)物業(yè)公司——天沐物業(yè)服務有限公司在上漲物業(yè)費及房屋保修期內動用物業(yè)維修基金的要求被業(yè)主委員會拒絕后，就以“長期虧損、難以維持”為由，先后3次向業(yè)委會發(fā)出告知函，并在小區(qū)公告欄張貼致全體業(yè)主的一封信，宣布退出小區(qū)并將于2019年3月31日停止服務，要求業(yè)委會選聘新的物業(yè)企業(yè)與之對接。
在當地政府部門的監(jiān)督下，業(yè)主委員會隨后依法開展了選聘物業(yè)公司的準備工作。2019年7月，業(yè)主大會根據公證計票結果及業(yè)主大會議事規(guī)則作出決定，得票第一名的江西富思特物業(yè)管理有限公司為小區(qū)新的物業(yè)服務企業(yè)，隨后業(yè)主委員會與之簽訂了物業(yè)服務合同。
讓業(yè)主們沒想到的是，此時原物業(yè)公司拒不退出，并以“事實服務”為由，強行向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并以律師名義向業(yè)主發(fā)短信，告知業(yè)主欠繳物業(yè)費要交30%違約金，還會切斷溫泉水供應……
天沐物業(yè)公司為何出爾反爾拒不退出?唐先生對記者表示：“原物業(yè)公司是小區(qū)入住時開發(fā)商選定的，與其關系緊密。在其服務期間，曾存在一些與規(guī)劃或約定不符合的現象。比如，違反規(guī)劃少建322個室內車位、167個室外車位，將小區(qū)會所用于對外經營，占有小區(qū)房屋多年不交租金等。”
政府部門托管物業(yè)
業(yè)委會與江西富思特物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同后，便前往宜春市住建局備案，但該局以業(yè)主投票沒有達到《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“雙過半”，即“專有部分占建筑面積過半數的業(yè)主，且占總人數過半數的業(yè)主同意”為由，作出不予備案決定書。
記者注意到，《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務企業(yè)沒有備案的要求。但《江西省物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內向物業(yè)所在地市、縣(區(qū))人民政府房地產主管部門備案。
在這樣的狀況下，天沐溫泉谷小區(qū)多次發(fā)生新老物業(yè)交接的沖突事件，為避免矛盾激化，業(yè)委會建議新聘物業(yè)暫不入駐。那么2000多戶業(yè)主的物業(yè)服務由誰負責呢?今年1月，宜春市住建局做出決定：前期物業(yè)退出小區(qū)，物業(yè)服務由政府工作組代管。代管期間，小區(qū)物業(yè)費暫時停止收繳，由溫湯鎮(zhèn)政府暫時墊付，由此產生的人員薪資和其他管理成本待新物業(yè)服務企業(yè)進駐后，再依法依約向業(yè)主補收之前的物業(yè)費，由新物業(yè)服務企業(yè)支付代管期間的成本。
“雙過半”要求難以實現
小區(qū)物業(yè)管理服務的事暫告一段落，但離真正完全解決還差得遠。因為《物業(yè)管理條例》要求選聘物業(yè)企業(yè)要“雙過半”，而對天沐溫泉谷這樣的旅游度假型小區(qū)來說，業(yè)主遍布全國，常年入住率很低，要把大多數業(yè)主都找來開會、投票是一件難以完成的任務。
“在小區(qū)首屆業(yè)主大會籌備會議上，三級政府房地產主管部門代表根據旅游地產入住率低、大量業(yè)主無法聯系等實際情況，對業(yè)主大會討論重大事項的表決方式，提出過‘簡單多數’的指導性意見，這符合江西省物業(yè)管理條例有關規(guī)定。若機械地理解和強調業(yè)主投票‘雙過半’，勢必會造成沒有任何一家競聘企業(yè)符合要求，導致無法選聘出物業(yè)服務企業(yè)的結果，使小區(qū)物業(yè)管理陷入混亂無序狀態(tài)，這無疑違背了有關法規(guī)的立法本意。”唐先生對記者表示。
小區(qū)是否選聘物業(yè)企業(yè)，選聘什么樣的企業(yè)，應該由業(yè)主大會決定。前期物業(yè)公司合同終止后，在業(yè)主們認為是“強迫消費”的狀態(tài)下服務了10個月，近300萬元的物業(yè)費怎么收?部分業(yè)主向其預繳的物業(yè)費怎么辦?政府托管至今墊資80萬元以上，沒有法律及合同依據如何向業(yè)主收費?如果重新召開業(yè)主大會、選聘物業(yè)公司，依然滿足不了“雙過半”的要求怎么辦?這一系列問題困擾著業(yè)委會、小區(qū)業(yè)主及政府物業(yè)托管人員。
《民法典》明確爭議
針對該小區(qū)發(fā)生的情況，江西華晟律師事務所律師鄭力杰表示，《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數(俗稱“雙過半”)的業(yè)主參加，業(yè)主大會決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主(俗稱“雙過半”)同意。
那么具體到更換物業(yè)公司，究竟是小區(qū)全體業(yè)主的“雙過半”，還是參會業(yè)主的“雙過半”?對這點一直存在爭議。“假設小區(qū)業(yè)主為100人，業(yè)主大會參加人數只要超過51人，就可以依法討論決定小區(qū)重大事項了。但關于換物業(yè)的問題，只要有一人投反對票就無法通過，也無法形成決定，從而使業(yè)主共同管理權落空。”《民法典》第278條規(guī)定，“決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意”，這一規(guī)定使得在《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的第二個“過半”明確了是“參會業(yè)主”的“過半”，解決了過去爭論不休的問題。目前經公證，天沐溫泉谷業(yè)主大會投票結果為，江西富思特物業(yè)公司獲得910票，占參會(投票)業(yè)主1530戶的59.48%。達到了《民法典》規(guī)定的“雙過半”的要求。
《民法典》對物業(yè)管理的規(guī)定，解決了長期困擾著消費者的難題。“只有讓業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)企業(yè)盡早入駐，才能從法律層面使小區(qū)擺脫目前困境，向業(yè)主補收物業(yè)費并根據實際情況做出合理分配，實現多方共贏。”唐先生表示。
