中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）年中已至，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來階段性復(fù)盤的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也為預(yù)判下半年走勢(shì)提供重要依據(jù)。2025年上半年，在政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的雙重作用下，樓市經(jīng)歷了從“以價(jià)換量”為主導(dǎo)到“品質(zhì)提升”漸成共識(shí)的轉(zhuǎn)變。隨著多項(xiàng)利好政策落地顯效，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，盡管區(qū)域分化仍在持續(xù)，但止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已初步顯現(xiàn)。展望下半年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政策端將繼續(xù)加碼穩(wěn)預(yù)期，市場(chǎng)端“好房子”供給增加與改善需求釋放將形成共振，行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的步伐將進(jìn)一步加快。
政策組合拳發(fā)力
今年上半年，中央和相關(guān)部門圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，打出一套政策“組合拳”，涵蓋去庫存、擴(kuò)需求、新模式探索、風(fēng)險(xiǎn)化解等多個(gè)維度。
在去庫存方面，專項(xiàng)債收購存量閑置土地與商品房成為重要手段。今年兩會(huì)期間，住建部部長倪虹表示，要拓寬收購存量商品房的用途；4月25日，中央政治局會(huì)議指出要優(yōu)化存量商品房收購政策；6月13日，國常會(huì)提出要對(duì)全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，加速存量用地盤活。
需求端刺激也毫不松懈。5月7日，央行將5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至3.50%，5年以上首套住房公積金貸款利率同步下調(diào)至2.60%，均創(chuàng)歷史最低水平，直接降低了購房者的置業(yè)成本，有力支持居民住房需求釋放。
“好房子”建設(shè)備受矚目。4月25日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加大高品質(zhì)住房供給；5月1日，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施；5月7日，金融監(jiān)管總局指出強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給；6月13日，國常會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，并將其納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌。
各地也積極響應(yīng)中央精神，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，上半年全國超160個(gè)省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策超340條，涵蓋公積金政策優(yōu)化、購房補(bǔ)助、庫存減負(fù)、城市更新等多個(gè)方面。如5月初，全國超40城同步下調(diào)公積金貸款利率；衢州推行多孩家庭改善性購房補(bǔ)貼，最高可申請(qǐng)補(bǔ)貼20萬元；廈門放寬申請(qǐng)保障房資格等。
市場(chǎng)分化加劇
在多項(xiàng)政策的提振下，核心城市新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行?！笆袌?chǎng)在分化中尋找新機(jī)，在深度調(diào)整中發(fā)展新模式。從新房、二手房、土拍等維度看，市場(chǎng)正經(jīng)歷從以價(jià)換量到品質(zhì)提升的深度調(diào)整，各環(huán)節(jié)相互作用，共同推動(dòng)行業(yè)整體止跌回穩(wěn)?！?8安居客研究院院長張波對(duì)記者表示。
從安居客線上數(shù)據(jù)來看，上半年，重點(diǎn)66城新房均價(jià)同比微降0.5%，呈現(xiàn)“以價(jià)換量”過渡特征。一線城市因核心地段稀缺供應(yīng)、高端改善項(xiàng)目集中，均價(jià)微漲（0.8%）；新一線、二線城市因剛需盤占比提升，均價(jià)微降（新一線降0.5%）。
從新房線上找房熱度來看，城市梯隊(duì)分化顯著。一線市場(chǎng)高品質(zhì)改善需求項(xiàng)目的熱度不斷提升，但外圍區(qū)域的壓力依然較大。新一線城市韌性最強(qiáng)，5—6月熱度持續(xù)向好，比如成都、杭州等憑借“好房子”供應(yīng)、人才政策，成為需求外溢承接區(qū)。三四線城市走勢(shì)低迷，庫存壓力大，需求提振難度大。
二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”行情。上半年，北上廣深、杭州、成都等地二手房成交活躍，其中，深圳成交量同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增長20%左右，成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。但受季節(jié)性因素影響，5月以來市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)弱，6月，上海二手房成交在高基數(shù)影響下同比下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；成都、蘇州、廈門等核心城市同比仍有增長。
值得一提的是，二手房對(duì)新房的分流效應(yīng)加劇。張波對(duì)記者表示，在“即買即住、配套成熟”的優(yōu)勢(shì)下，上半年重點(diǎn)城市二手房找房人數(shù)占比達(dá)67%，較去年同期提升5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比超65%，反映了市場(chǎng)需求向二手房傾斜，二手房的優(yōu)勢(shì)持續(xù)釋放，對(duì)新房分流效應(yīng)深化，其中重點(diǎn)城市分流強(qiáng)度平均30%，三四線城市為36%，尤其在低能級(jí)城市，二手房“截流”新房客戶更為顯著，倒逼新房市場(chǎng)加速產(chǎn)品與政策創(chuàng)新。
伴隨重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)熱度也有所回升。上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比增長33.3%。北京共成功出讓22宗地塊，同比增長15.79%；上海公開出讓的19宗商品住宅地塊中，15宗溢價(jià)成交，7宗溢價(jià)率超30%；杭州住宅用地共計(jì)成交68宗，土地出讓金達(dá)1160億元，溢價(jià)率達(dá)35.5%，接近去年全年水平。天津、武漢、福州等城市土地市場(chǎng)也保持較高熱度，地塊高溢價(jià)率成交頻現(xiàn)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示：“新房市場(chǎng)熱度回升向上傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，在政策持續(xù)發(fā)力的背景下，開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力增強(qiáng)，更有能力參與土地競買，助推市場(chǎng)信心整體回升?！?/p>
止跌回穩(wěn)持續(xù)推進(jìn)
作為房地產(chǎn)深度調(diào)整的“過渡期”，下半年市場(chǎng)走勢(shì)如何？張波認(rèn)為，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)成為行業(yè)共識(shí)，政策端將從多方面持續(xù)發(fā)力，改善需求釋放、品質(zhì)價(jià)值回歸、城市差異發(fā)展是調(diào)整中的直接體現(xiàn)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表示：“6月13日國常會(huì)對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)回應(yīng)，并明確政策導(dǎo)向，釋放出積極信號(hào)。預(yù)計(jì)下半年政策將圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)等全力落實(shí)已出臺(tái)政策，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?/p>
具體而言，張波認(rèn)為，需求端，房貸利率仍有下調(diào)空間，部分城市或進(jìn)一步放寬限購、限貸政策，加大對(duì)多孩家庭、新市民等群體的購房支持力度。供給端，“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步落實(shí)，加快保障性住房建設(shè)，推動(dòng)老舊小區(qū)改造與城市更新，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)監(jiān)管方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序，打擊惡意炒作、虛假宣傳等行為，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
陳文靜認(rèn)為，下半年高品質(zhì)“好房子”入市有望帶動(dòng)核心城市新房市場(chǎng)保持平穩(wěn)，但居民收入房價(jià)預(yù)期以及市場(chǎng)整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱，重點(diǎn)城市中二手房對(duì)新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)城市之間及項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力。
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