中國消費者報報道（記者孫蔚）“還貸卻無房、停貸就失信”，在司法實踐中，“爛尾樓”糾紛的處理復(fù)雜而棘手。近日，最高人民法院案例庫入庫的一則“爛尾樓”糾紛參考案例，在法律界與地產(chǎn)界引起了廣泛關(guān)注。這一案例的判決結(jié)果支持購房者解除購房合同和貸款合同，開發(fā)商須返還首付、支付違約金，并承擔(dān)購房者已還和未還的購房貸款。該案例入選最高法案例庫，為正處在“爛尾樓”困境中的購房者帶來了曙光，更引發(fā)社會各界對“爛尾樓”問題解決路徑與購房者權(quán)益保障的深度探討。
購房者訴求獲全額支持
最高人民法院案例庫入庫的這則判決來自江蘇省鹽城市。2021年12月，消費者陸某在鹽城一家房地產(chǎn)公司購買了一套房產(chǎn)，并簽署《商品房買賣合同》，房屋總價約118萬元。陸某支付了首付款約43萬元，還向當(dāng)?shù)匾患毅y行貸款75萬元，以按揭方式支付房款，并簽署《個人購房借款/擔(dān)保合同》，房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人。
隨后陸某開始還月供，截至2024年3月26日，已還款約19萬元。然而直至合同約定的交房時間，開發(fā)商始終未交房，并向陸某承認“無法交付房屋”，于是陸某將房地產(chǎn)公司和銀行共同訴至法院。
陸某的訴求包括五個方面：一是解除與房地產(chǎn)公司、銀行簽署的合同；二是房地產(chǎn)公司承擔(dān)剩余的銀行貸款及利息；三是房地產(chǎn)公司返還其購房首付款及利息；四是房地產(chǎn)公司向陸某支付其還給銀行的19萬余元及利息；五是房地產(chǎn)公司支付違約金1.18萬余元。一審法院宣判，同意陸某上述所有訴求。銀行對該判決表示不服，提出上訴，但中級人民法院最終維持原判決。
北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成對記者表示，此案例被最高人民法院案例庫收錄，表示該案件對后續(xù)審判具有強制參考效力，依照最高人民法院發(fā)布的《人民法院案例庫建設(shè)運行工作規(guī)程》規(guī)定，各級人民法院審理案件時，應(yīng)當(dāng)檢索人民法院案例庫，并參考入庫類似案例作出裁判。
司法裁判聚焦三方利益平衡
近年來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深化，全國因房地產(chǎn)項目爛尾引發(fā)的訴訟案件數(shù)量逐年攀升。究其根源，一方面是開發(fā)商過度擴張，在市場下行壓力下，其資金鏈出現(xiàn)斷裂，無力完成項目建設(shè)；另一方面，預(yù)售制度下，購房者提前支付購房款，而資金監(jiān)管環(huán)節(jié)若存在漏洞，資金易被開發(fā)商挪作他用，進一步加劇項目爛尾風(fēng)險。
在司法實踐中，“爛尾樓”糾紛涉及購房者、開發(fā)商、銀行多方主體，如何在不同法律規(guī)定與合同約定之間精準(zhǔn)平衡三方利益，成為司法裁判的核心難題。
王久成表示，根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。購房人出于居住、投資等需求購房，而“爛尾樓”無法實現(xiàn)購房人的目的，購房人可以據(jù)此解除合同。值得注意的是，除了購房人與開發(fā)商之間存在商品房銷售合同關(guān)系外，購房人與銀行之間還存在金融借款合同關(guān)系。為了擺脫“無房又要償貸”的不利狀態(tài)，購房人有必要將銀行一并訴至法院。
華東政法大學(xué)教授孫憲忠指出：“鹽城案例的入選有力推動了相關(guān)法律法規(guī)的完善與細化，在實踐基礎(chǔ)上進一步明確了購房者、開發(fā)商、銀行三方在預(yù)售制度下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，有助于重塑購房者消費信心，穩(wěn)定社會預(yù)期，并對開發(fā)商形成強烈警示，為房地產(chǎn)市場法治建設(shè)注入強勁動力?！?/p>
從優(yōu)先受償?shù)酵苿訌?fù)工
從現(xiàn)實情況來看，爛尾樓案件執(zhí)行面臨重重困難：開發(fā)商的資產(chǎn)狀況大多不佳，可供執(zhí)行財產(chǎn)有限，即便法院判決支持購房者，執(zhí)行到位率也普遍較低，購房者權(quán)益難以得到實質(zhì)性保障。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對記者表示，即使購房者在開發(fā)商破產(chǎn)清償中具有一定的優(yōu)先受償權(quán)，但實踐中受償率并不理想。相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復(fù)工交房，會大大降低購房者“錢房兩空”的風(fēng)險。
當(dāng)前，在國家和地方的各項政策扶持下，許多爛尾樓被列入保交樓或白名單項目，經(jīng)過政府協(xié)調(diào)、紓困資金注入后，已經(jīng)或即將重啟。王玉臣建議，在此期間，購房者可以主動介入，通過主張延期交房違約金、信息公開等方式與開發(fā)商接洽，促使開發(fā)商積極復(fù)工，以達到交房的目的。
為切實保障購房者權(quán)益，司法、行政、市場等多個維度已形成一系列具體措施，并在不斷完善中。
在司法層面，多地法院建立了“爛尾樓”糾紛快速審理機制，對涉及“爛尾樓”的案件優(yōu)先立案、優(yōu)先審理、優(yōu)先執(zhí)行，縮短審理周期，提高維權(quán)效率。同時，推廣示范判決機制，選取典型案件先行判決，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動批量案件高效解決。
在行政監(jiān)管方面，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管是核心舉措。多地出臺規(guī)定，將預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，由政府部門或第三方機構(gòu)全程監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ茫瑑H能用于項目建設(shè)所需的工程款、材料費等。
在市場層面，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)優(yōu)化房貸合同條款，明確在房屋無法交付等情形下的責(zé)任劃分，減少格式條款對購房者的不公平限制。部分銀行已試點“交房即放款”模式，將貸款發(fā)放節(jié)點與房屋交付掛鉤，從源頭上降低購房者因項目爛尾而承擔(dān)的風(fēng)險。同時，保險業(yè)探索相關(guān)保障產(chǎn)品，推出“商品房預(yù)售履約保險”，當(dāng)項目出現(xiàn)爛尾風(fēng)險時，由保險公司按約定賠付購房者損失，為購房者增添一份保障。
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