中國消費者報報道（記者孫蔚）8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會與北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），對樓市限購政策做出重大調(diào)整。此舉不僅打破了北京作為一線城市中“限購最嚴(yán)”的固有印象，更以差異化調(diào)整思路引發(fā)市場各方的強烈關(guān)注與熱議。
政策精準(zhǔn)調(diào)整 五環(huán)外可按需購房
此次新政最受市場關(guān)注的，莫過于對住房限購政策的優(yōu)化。根據(jù)《通知》，符合購房條件的居民家庭在北京五環(huán)外購買商品住房（含新房與二手房）時，套數(shù)限制全面取消。這意味著，京籍家庭或在京連續(xù)繳納2年以上社保、個稅的非京籍家庭，只要資格達(dá)標(biāo)，在五環(huán)外均可按需購房。
對比此前政策，非京籍家庭在五環(huán)外的購房門檻明顯降低。社?；騻€稅繳納年限從3年縮短至2年，且不再受“最多1套”的束縛；成年單身人士購房也統(tǒng)一按照居民家庭標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，避免了此前的差異化限制。不過，北京五環(huán)內(nèi)限購政策仍保持穩(wěn)定，京籍家庭最多可購2套，非京籍家庭須滿3年社?；騻€稅繳納要求才能購買1套，延續(xù)了對核心區(qū)域市場的審慎態(tài)度。
“從京籍居民家庭或符合條件的非京籍居民家庭在五環(huán)外購房不限套數(shù)這一規(guī)定來看，政策的重點還是為加速外圍區(qū)域的市場去化，對于那些希望在五環(huán)外購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭，以及有多套房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置的人群來說，無疑是有利的。北京本次新政通過區(qū)域差異化，結(jié)合公積金優(yōu)化的組合拳，既精準(zhǔn)釋放改善需求又避免核心區(qū)過熱。“58安居客研究院院長張波對記者表示。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年1月至7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%；二手住宅成交套數(shù)中，五環(huán)外占比超50%，由此可見，五環(huán)外是北京樓市的成交集中區(qū)域。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放開符合條件的家庭購房套數(shù)限制，能讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場，在促進(jìn)市場修復(fù)的同時也能更好地支持職住平衡。
看房量驟增 房企加速推盤
8月9日至10日，作為新政落地后的首個周末，北京樓市已經(jīng)感受到了陣陣暖意。在昌平北七家、大興黃村等五環(huán)外區(qū)域，多個售樓處到訪量較此前翻倍?！?月9日當(dāng)天，已有20多套達(dá)成定金繳納事宜，不少客戶在政策一經(jīng)出臺后便即刻完成了房屋預(yù)訂?！北蔽瀛h(huán)外某項目置業(yè)顧問小李難掩興奮地對記者說，該項目主打改善型需求，新政實施后日均到訪客戶超過80組，是之前的3倍。位于房山長陽的多個項目同樣人氣高漲，有項目銷售負(fù)責(zé)人對記者表示，周末兩天累計接待客戶超300組，成交量增長近50%。
二手房市場的活躍度也同步提升。鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月9日至10日，北京二手房帶看量環(huán)比增長37%，其中五環(huán)外房源帶看量占比達(dá)62%，通州、昌平等區(qū)域的次新房源咨詢量激增。“8月9日一早，就接到了十幾個電話，都是詢問五環(huán)外購房套數(shù)限制相關(guān)事宜?！辨溂彝ㄖ堇鎴@店經(jīng)紀(jì)人小王對記者說。部分業(yè)主也開始調(diào)整預(yù)期，對于掛牌價一直處于僵持狀態(tài)的房源，約15%的業(yè)主表示愿意協(xié)商價格，議價空間從之前的2%至3%拓寬至5%左右。
"我們一家三口目前在西城居住，為了改善居住條件，打算在亦莊再購置一套大三居，現(xiàn)在五環(huán)外不限購房套數(shù)，公積金貸款額度也提高了，首付壓力小了不少?！痹谝嗲f工作的梁先生告訴記者，新政讓他對買第二套房動了心。
針對此次新政，房企的反應(yīng)更為迅速。據(jù)記者了解，新政發(fā)布當(dāng)晚，龍湖、萬科等企業(yè)便緊急召開會議，調(diào)整銷售策略。龍湖表示，要加快五環(huán)外項目的推盤節(jié)奏，原定于9月入市的昌平項目提前至8月底開盤，同時推出“首付分期”等配套優(yōu)惠。合生創(chuàng)展宣布，對旗下大興、順義的項目給予“新政專屬折扣”，凡8月內(nèi)簽約的客戶可享受總房款1%的優(yōu)惠。
值得注意的是，雖然有傳言稱部分項目將漲價，但據(jù)記者了解，多數(shù)房企仍保持理性。某央企開發(fā)商營銷總監(jiān)直言：“當(dāng)前市場信心仍需鞏固，短期內(nèi)不會貿(mào)然調(diào)價，更重要的是抓住政策窗口加速去化。”
輻射效應(yīng)顯現(xiàn) 市場前景可期
此次新政對北京樓市的成交量有何影響？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從市場走勢來看，短期內(nèi)五環(huán)外成交量有望持續(xù)回升，帶動整體市場企穩(wěn)，但政策效果的持續(xù)釋放仍需時間檢驗?！氨本鞘械幕久媸枪┬柘鄬ζ胶?，新政更多的是發(fā)揮穩(wěn)預(yù)期的作用，因此成交量不會出現(xiàn)大幅波動?！睆埐ū硎?，未來市場能否持續(xù)回暖，還須看配套政策的跟進(jìn)與居民購房信心的恢復(fù)。
作為一線城市中限購最嚴(yán)的城市，北京此次新政的示范意義備受關(guān)注。目前，廣州已全域取消限購，上海、深圳仍維持核心區(qū)域限購，北京的“五環(huán)外松綁”模式是否會被效仿？
張波對記者表示，盡管今年以來穩(wěn)樓市為主基調(diào)，且一線城市本身也在研究調(diào)減限制性措施，但一線城市總體政策面相對保守。此次北京的政策調(diào)整，預(yù)示著一線城市未來政策的放松節(jié)奏或許會加快，深圳、上海等地也都存在進(jìn)一步優(yōu)化政策的可能性。
“但北京和上海的樓市存在差異，北京限購松綁并不代表上海也會跟進(jìn)推出類似政策。一方面，北京政策須服務(wù)于人口疏解和京津冀協(xié)同發(fā)展，五環(huán)外限購放松正是這一戰(zhàn)略方向的體現(xiàn)。而上海外環(huán)外產(chǎn)業(yè)布局密集，首套剛需和改善型需求都較為集中，上海外環(huán)外的政策更可能表現(xiàn)為定點放松，采取精準(zhǔn)施策的可能性更大，例如臨港新片區(qū)、金山、崇明都將是定向放松的重點區(qū)域?！睆埐ǚ治龅馈?/p>
陳文靜認(rèn)為，一線城市因城市定位、市場結(jié)構(gòu)不同，政策調(diào)整節(jié)奏會有所差異，但北京的實踐表明，通過差異化調(diào)控既能穩(wěn)定市場，又能防范風(fēng)險?！邦A(yù)計其他城市可能會參考這一思路，在非核心區(qū)域適度放寬限制，同時加大對合理住房需求的支持?！彼f。
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