中國消費者報報道（記者孫蔚）近日，一則“《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于9月15日正式實施，屆時‘房東稅’也將同步開征”的消息在網上廣泛流傳，引起眾多租房者與房東的密切關注，相關話題一度沖上熱搜。有人擔心稅負會增加，有人憂慮房租因此上漲。那么，何為“房東稅”？《條例》中又對此有哪些具體規(guī)定？記者針對這些問題進行了采訪。
房租收稅早有規(guī)定
所謂“房東稅”，并非一個新設立的單一稅種，而是對個人出租房屋所涉及的多種稅費的統(tǒng)稱。中指研究院指數事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜向記者介紹，其涵蓋了增值稅、房產稅、個人所得稅、附加稅費等多個稅種。
事實上，針對房租收入的稅收規(guī)則由來已久，相關政策早已存在。58安居客研究院院長張波告訴記者，2010年以前，我國對個人出租房屋的稅收征管相對寬松，主要以房產稅為主，稅率為12%，同時涉及營業(yè)稅、個人所得稅等多個稅種。由于綜合稅負較高，實際征管難度較大，很多房東選擇不申報納稅。
2010年，財政部、國家稅務總局出臺的《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》明確了對個人出租住房給予稅收優(yōu)惠，包括對個人出租住房所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
2016年，財政部、國家稅務總局出臺的《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》指出“房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅”，即計算房產稅時，房屋租金的計稅收入不含增值稅。
張波表示，從上述政策可以看出，相關部門對租房相關稅收秉持著能免則免、能減則減的原則。而在實際操作中，不少地方還對相關稅種進行了進一步減免，也就是說，房屋租賃環(huán)節(jié)的稅費負擔并不重。
出租稅費政策并未調整
既然租房收稅并非新規(guī)，為何此次“房東稅”話題引發(fā)熱烈討論？這主要與《條例》的相關內容有關。
《條例》要求，出租人應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案；房管部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計監(jiān)測等管理與服務，并與民政、自然資源、市場監(jiān)管、稅務等部門建立信息共享機制。據此，有人解讀為，租賃合同備案和部門間的信息共享意味著將全面向房東征收稅款。
事實果真如此嗎？上海易居研究院副院長嚴躍進對記者表示，《條例》中關于合同備案的規(guī)定，其出發(fā)點并非收稅，而是保護租客權益。出租房屋屬于經營活動范疇，由此產生的收入原本就涉及相應稅費，與《條例》的出臺并無直接關聯(lián)，不應將兩者畫等號。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，多地稅務部門的官方微信公眾號發(fā)文辟謠，稱個人出租房屋相應的稅費政策是已實施了數十年的既定規(guī)定，并未因《條例》的出臺而調整，更沒有新增“房東稅”。《條例》推動租賃信息備案，其本質上是讓納稅流程更規(guī)范，而非加稅，提醒公眾不要誤讀。
市場供需決定租金走向
面對政策變化，房東與租客的反應各異。部分房東擔心成本增加，有房東對記者表示：“以前對繳稅沒太在意，如今要進行備案，以后要繳稅的話，成本增加了不少，只能漲房租了?！弊饪蛡儎t憂心房租上漲，租客小李說：“要是因為備案繳稅，房東要漲房租，那租房的壓力就更大了?！?/p>
不過，業(yè)內人士指出，房租是否上漲，關鍵還是取決于市場供需關系。近年來，樓市進入調整階段，多數地區(qū)房價與租金同步下跌，市場逐漸變?yōu)橘I方市場。中指研究院發(fā)布的數據顯示，今年上半年，50城住宅平均租金累計下跌1.37%，房東單方面漲租能力有限。
那么，在租房市場上，房東繳稅現(xiàn)象普遍嗎？應該按照什么標準繳稅？
記者咨詢多個房地產中介，了解到房東繳稅的情況并不常見，一般只有在租客有報銷、辦理居住證或其他需求需要租房發(fā)票時，房東才會去稅務部門報稅，產生的稅金大多由租客承擔。
張波對記者表示，在執(zhí)行層面，由于缺乏有力的監(jiān)督與約束機制，大量租賃行為游離于監(jiān)管之外，使得租賃市場信息不透明，給稅收征管、市場秩序維護及租客權益保障等方面帶來困難。
據悉，部分地區(qū)對個人出租住房采用綜合征收率的方式，將各項稅費合并計算，簡化征收流程。比如，北京市稅務局工作人員告訴記者，在個人出租住宅、月租金不超過10萬元的情況下，以2.5%的綜合稅率征收，開具增值稅普通發(fā)票。上海與北京的情況一致，同樣按照2.5%的綜合稅率征收。廣州市稅務局工作人員表示，自有住房出租租金在2000元至3萬元之間的，按照4%的綜合稅率征收。成都的政策則更為特殊，個人出租住房且在成都住房租賃交易服務平臺網簽備案的，按照0稅率綜合征收。
業(yè)內人士認為，雖然目前租賃市場備案率相對不高，部分房東無須繳納相應稅金，但隨著租賃市場逐步規(guī)范，全面?zhèn)浒笇⒊蔀榇筅厔荨?/p>
張波認為，近期內全面征收房東稅的可能性較小，而且即使因備案產生了稅費，就目前的稅率來看，其對租賃交易造成的影響也較為有限。
嚴躍進建議，從鼓勵租賃消費、增加備案比例的角度出發(fā)，可以考慮對目前的租賃稅費進行一定減免。
