中國消費者報報道（記者聶國春）欠交物業(yè)費，物業(yè)公司能否限制單元門禁止使用？小區(qū)房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主能否拒絕支付物業(yè)費？老物業(yè)不走，新物業(yè)進不來，物業(yè)管理交接一團糟怎么辦？最高人民法院12月7日發(fā)布的5個物業(yè)服務合同糾紛典型案例，以清晰的裁判規(guī)則厘清權(quán)責邊界，指導各級人民法院妥善應對物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，解決人民群眾急難愁盼問題。
催交物業(yè)費方式應合理
案例一顯示，2021年9月，某小區(qū)業(yè)主張先生發(fā)現(xiàn)他因欠交物業(yè)費被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與物業(yè)公司交涉無果后，起訴到了法院。審理法院認為，《民法典》明確規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。對張先生欠交物業(yè)費的違約行為，物業(yè)公司可另行依法維權(quán)。法官釋法后，物業(yè)公司恢復了張先生的門禁系統(tǒng)使用權(quán)。
最高人民法院指出，物業(yè)服務人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務合同項下的債權(quán)而不當限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度。業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權(quán)益。
業(yè)主的合法權(quán)益受保護，物業(yè)公司的責任也不能無限擴大。案例二顯示，業(yè)主徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由，辯稱不應支付物業(yè)費。審理法院認為，房屋問題屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題，與涉案物業(yè)服務合同不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應支付物業(yè)費缺乏依據(jù)。
最高人民法院指出，物業(yè)服務人的義務主要包括維修養(yǎng)護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理等義務。房屋專有部分的質(zhì)量、設計等問題不屬于物業(yè)服務人應擔責的義務范圍。該案例有助于厘清物業(yè)服務合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法依規(guī)理性維權(quán)，妥善平衡物業(yè)服務合同各方合法利益。
物業(yè)拒不退場無權(quán)收費
“合同都到期了，老物業(yè)還不走，新物業(yè)進不來，小區(qū)環(huán)境越來越差，我們業(yè)主該怎么辦？”某小區(qū)業(yè)主委員會的無奈，道出了許多小區(qū)面臨的交接難題。
案例三顯示，該小區(qū)原物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主委員會依法選聘了新的物業(yè)服務人，但原物業(yè)公司拒絕辦理交接，繼續(xù)占用物業(yè)用房和相關(guān)設施，導致新物業(yè)長期無法進場服務。更讓業(yè)主們不滿的是，原物業(yè)公司還向業(yè)主何某某索要合同終止后的物業(yè)費，遭到拒絕后訴至法院。
審理法院認為，《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出，配合新物業(yè)服務人做好交接工作。原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。原物業(yè)公司拒不退場的行為已構(gòu)成違約，無權(quán)主張合同終止后的物業(yè)費。
最高人民法院表示，物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務人、新物業(yè)服務人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務質(zhì)量，降低業(yè)主生活品質(zhì)。該案判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求，有利于引導物業(yè)服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規(guī)范物業(yè)服務行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。
在案例四中，某物業(yè)公司試圖通過訴訟來撤銷業(yè)主大會選聘新物業(yè)的決定。審理法院認為，業(yè)主大會決定是業(yè)主對小區(qū)重大事項行使共同管理權(quán)、實行業(yè)主自治的重要方式。《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會決定的約束，與該被訴業(yè)主大會的決定不具有直接利害關(guān)系，故無權(quán)起訴請求撤銷業(yè)主大會決定或者確認該決定無效。
最高人民法院指出，有的物業(yè)被解聘后，試圖以請求確認業(yè)主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會決定，否定業(yè)主共同意志。該案例明確物業(yè)服務人對業(yè)主大會關(guān)于選聘新物業(yè)服務人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護業(yè)主大會決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)。
物業(yè)費與物業(yè)服務應匹配
“物業(yè)公司服務不到位，衛(wèi)生沒人打掃，安保也形同虛設，我們當然不愿意交物業(yè)費?！薄皹I(yè)主都不交錢，我們員工工資發(fā)不出來，怎么提升服務質(zhì)量？”在很多小區(qū)，由于對物業(yè)服務不滿意，業(yè)主們欠交物業(yè)費，物業(yè)公司陷入運營困境，服務質(zhì)量更加下滑，進而引發(fā)更多業(yè)主不滿，形成惡性循環(huán)。
在案例五中，某物業(yè)公司將欠費業(yè)主陳某訴至法院。審理法院對涉案小區(qū)的物業(yè)服務及欠費情況進行研判后認為，陳某案后可能存在批量訴訟，決定前往該小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場辦案。
庭審中，法院對物業(yè)公司的服務質(zhì)量進行詳細調(diào)查并對相關(guān)法律問題釋法說理，讓物業(yè)公司認識到自身服務的不足，也讓業(yè)主理解物業(yè)費對小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的重要性。在法院主持下，物業(yè)公司與陳某簽訂了調(diào)解協(xié)議，陳某根據(jù)物業(yè)服務的實際情況支付相應物業(yè)費。庭審結(jié)束后，法院開展普法宣傳，促使物業(yè)公司與更多業(yè)主相互諒解，百余件潛在糾紛被成功化解。
最高人民法院指出，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)服務人提供更優(yōu)質(zhì)的服務，物業(yè)服務人不斷提升服務質(zhì)量，才能使業(yè)主更自覺地交納物業(yè)費，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。本案通過開展巡回審理，現(xiàn)場以案釋法，促使物業(yè)雙方取得諒解，實現(xiàn)了辦理一案、治理一片，不僅減輕了當事人的訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主營造了良好居住環(huán)境。
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